ОСББ. Захист права співвласника на участь в управлінні будинком

ОСББ. Захист права співвласника на участь в управлінні будинком

Напевно кожний чув вислів, що власність зобов’язує. Дане твердження в першу чергу людина асоціює саме з нерухомим майном. Насправді ж до певного часу це твердження, а воно віднайшло своє закріплення і в Конституції України, і в Цивільному кодексі, носило більш декларативний характер.

Проте, з розвитком приватно-правових відносин, в тому числі у сфері володіння і користування житлом, вкрай актуальними стали і механізми участі власників квартир будинку в ухваленні важливих рішень для будинку в цілому. Тобто, існує не лише обов’язок, а й кореспондуюче йому право на утримання та управління будинком. Адже, права і обов’язки власника не обмежуються виключно простором, що обмежений чотирма стінами квартири.

На нашу думку, найефективніше свої права як власник можливо реалізувати і захистити у тих будинках, де створені та функціонують об’єднання співвласників багатоквартирного будинку або, простіше – ОСББ.

І не дивно, адже наявність профільного законодавства, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (зокрема однойменний Закон та Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”), можливість працювати згідно типового статуту, та головне, можливість безпосередньо впливати на прийняття рішень, робить ОСББ досить привабливим.

Проте, досить частими є випадки, коли керуючись начебто інтересами всіх мешканців будинку, керівництво об’єднання або окремі власники квартир намагаються в незаконний спосіб ухвалити ті або інші рішення.

Зауважимо, що вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Тобто, кожний власник квартири може безпосередньо обиратися та бути обраним до керівного органу ОСББ – правління, голосувати за будь-які інші рішення, зокрема затвердження кошторису, розмір внесків та платежів, використання спільного майна.

Важливим також є і право оскаржити рішення загальних зборів ОСББ в судовому порядку.

Тож розглянемо найбільш типові порушення, що стають підставою для оскарження рішень прийнятих загальними зборами.

В першу чергу, це недотримання загальної процедури скликання, проведення загальних зборів та оформлення їх результатів. Здавалось би все досить просто, адже черговість і порядок таких дій врегульовано на законодавчому рівні та безпосередньо статутними документами об’єднань. Але на практиці порушуються порядок інформування про порядок денний, місце і час проведення зборів; іноді про майбутнє проведення зборів власники квартир не інформуються взагалі; неналежним чином оформлюється хід і результат загальних зборів (протокол). Як свідчить судова практика, сама по собі порушена процедура скликання і проведення загальних зборів може слугувати підставою для скасування їх результатів, навіть за умови достатньої кількості голосів “за” відданих за певне рішення.

Також “популярним” є порушення, що полягає у неправильному підрахунку кількості голосів відданих за той або інший проект рішення (адже за загальним правилом кожному власнику належить кількість голосів пропорційна до частки загальної площі квартири, тобто “голосують метрами”). Як наслідок неправильний порядок підрахунку голосів може призвести до помилкового твердження про прийняття певного рішення.

Досить розповсюдженим є порушення, коли приймаючи те або інше рішення, загальні збори виходять за межі своєї компетенції, ухвалюючи іноді абсурдні рішення. Це можуть бути, зокрема, рішення про обмеження доступу окремим співвласників до користування ліфтами у випадку наявності заборгованості, встановлення жодним чином не обґрунтованих платежів, передача виключних повноважень загальних зборів правлінню тощо. При цьому, такі рішення можуть бути прийнятті із повним дотриманням процедури, проте це не може свідчити про їх законність.

До адвокатського об’єднання “Діксі Лекс” звернувся власник квартири, яка знаходиться в будинку де створене і функціонує ОСББ. Справа в тому, що про проведені в 2020 році загальні збори як наш клієнт, так і багато інших співвласників дізналися вже після їх проведення та оформлення результатів у вигляді протоколу. Самі ж питання, які приймалися на зборах були вкрай важливими для будинку, оскільки серед іншого, згідно протоколу, змінено персональний склад правління ОСББ.

Провівши аналіз отриманих від клієнта документів та інформації, та витребувавши додаткові докази, було прийнято рішення про оскарження прийнятого рішення в судовому порядку.  Під час судового розгляду знайшли своє підтвердження наші доводи, зокрема про відсутність інформування клієнта та частини інших співвласників щодо запланованих зборів, неповідомлення про їх дату, місце та час проведення. Фактично в ході судового розгляду було встановлено, що з вини ініціаторів зборів, в передбачений законом спосіб інформацію про збори отримали лише “обрані” співвласники.

Як наслідок, Господарським судом Вінницької області незаконні рішення загальних зборів співвласників скасовано.

Тож пам’ятайте, що рішення зборів, прийняті навіть з найкращою метою, повинні бути законними як за з своїм змістом, так і за формою. Непоодинокі випадки, коли на усні звернення співвласника надати ту або іншу інформацію, керівництво ОСББ просто не реагує. Не полінуйтеся звернутися письмово до органу управління ОСББ з проханням надати для ознайомлення відповідний протокол та інші матеріали, що передували проведенню зборів, адже таке право на ознайомлення чітко передбачене профільним Законом. Безпосередньо ж оскарження незаконного рішення відбуватиметься в судовому порядку, тому радимо звертатися до АО “Діксі Лекс” ще на стадії збору та оцінки доказів для вивчення можливої перспективи та побудови правової позиції.