В УКРАЇНІ ЗАПРАЦЮВАВ РИНОК ЗЕМЛІ: ДЕТАЛІ

В УКРАЇНІ ЗАПРАЦЮВАВ РИНОК ЗЕМЛІ: ДЕТАЛІ

Значення ринку землі для України

Для початку слід окреслити проблему та визначитись скільки ж насправді в Україні відведено земель сільськогосподарського призначення. Статистика земельних відносин в Україні є досить недосконалою, застарілою та неповною, проте, якщо орієнтуватися на офіційні дані та розрахунки експертів, то понад 70% – це землі сільськогосподарського призначення. Понад 41 млн. гектар земель України довгий час знаходились під мораторієм – коли землю не можна було ні купувати, ні продавати, ні вносити в заставу в банк, ні в статутний капітал підприємства. Із них на теперішній час більше 31 млн. гектар перебуває у приватній власності, з яких майже 28 млн. гектар – приватні паї, тоді як у державній та комунальній власності зосереджено понад 10 млн. гектар.

Починаючи з 1992 року Верховна Рада України десятки разів подовжувала мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення з різних підстав. Проте, вже сьогодні, 01.07.2021 набирає чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – Закон), який передбачає формування законодавчого поля для запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення.

Як утворюватимуться ціни на ринку землі?   

На сьогоднішній день, ціну на землю утворює ринок з урахуванням таких чинників як попит, пропозиція та рентабельність ведення бізнесу. Проаналізувавши прогнози експертів та представників аграрного сектору в середньому прогнозується коливання ціни від 1500 до 6000 доларів за гектар в залежності від регіону та якості землі. Проте, на нашу думку, такі прогнози є передчасними та не зовсім реалістичними. Зі скасуванням мораторію може скластися ситуація, коли пропозиція значно перевищуватиме попит, що, відповідно, позначиться й на ціні. Відсутність регламентів та налагоджених механізмів реалізації також може  спрацювати на зниження ціни. Прогнозуються сильні цінові коливання у найближчі декілька років з моменту скасування мораторію, що, ймовірно, призведе до нестабільності ринку.

Однак, важливим є те, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку, яка  встановлюється компетентним органом.

Контроль транзакцій

Закон чітко передбачає механізм відслідковування всіх транзакцій, пов’язаних зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами. Іншими словами, розрахунки можуть відбуватися виключно у безготівковій формі з підтвердженням джерела походження таких коштів або інших активів, за рахунок яких набувається земля. Таким чином, під контролем залишатиметься хто та за скільки відчужив та/або придбав земельну ділянку, в якому періоді та за рахунок яких заощаджень.

Кому і скільки землі сільськогосподарського призначення можна буде купити?

Реалізація відкриття ринку землі передбачає наступні етапи:

  • з 01 липня 2021 року  землі сільськогосподарського призначення мають право купувати  тільки фізичні особи  – громадяни України, при цьому загальна площа таких земель не може перевищувати 100 гектар в одні руки.
  • з  01 січня 2024 року, відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення можливо буде і на користь юридичних осіб, але з умовою що вони створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками  є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава.

Звертаємо увагу, що найбільшим побоюванням українців до сих пір залишається те, що вітчизняні землі відійдуть до іноземних компаній, проте, такі прогнози є передчасними, оскільки, Закон в чинній на сьогоднішній день редакції чітко забороняє продавати землі, сільськогосподарського призначення іноземцям, особам без громадянства, іноземним компаніям і державам. Відчуження на користь іноземного суб’єкта можливе у випадку проведення референдуму, який, як відомо, проводиться виключно за народною ініціативою. Фактично ж ми можемо говорити про те, що активний ринок землі відкриється лише тільки з початком другого етапу реформування, тобто починаючи з 2024 року, так як на першому етапі не прогнозується значна активність, оскільки до нього допущені лише фізичні особи з обмеженнями щодо площі землі.

Посвідчення договорів про відчуження земельних ділянок

Вимоги щодо посвідчення договорів про відчуження земельних ділянок передбачені, зокрема, положеннями статті 130 Земельного кодексу України.

На виконання вказаних у зазначеній статті вимог Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 637 від 16.08.2021 «Про затвердження Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України».

Така перевірка включатиме, зокрема:

  • встановлення особи набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення;
  • встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;
  • перевірку застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України «Про санкції»;
  • перевірку віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності, сформованого у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України;
  • визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності набувача.

За результатами проведеної перевірки нотаріус складатиме протокол, в якому зазначатиметься інформація про відповідність або невідповідність набувача вимогам Земельного кодексу України. Важливим є те, що при проведенні перевірки будуть використовуватися відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. У разі виявлення розбіжностей у відомостях, які містяться у зазначених реєстрах, нотаріус зупинятиме дію, спрямовану на набуття у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення, до усунення виявлених у реєстрах невідповідностей.

Додатково звертаємо увагу, що при укладенні цивільно – правових угод щодо відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення на сторін такого правочину покладається обов’язок зі сплати ПДФО за ставкою 5%, військового збору у розмірі 1,5% та державного мита в розмірі 1 % від суми договору відчуження.

При цьому базовою розрахунковою величиною для оподаткування буде зазначена в договорі купівлі-продажу ціна, яка не може бути нижчою за оціночну вартість землі.

При цьому законодавством передбачені умови за яких ПДФО при продажу земельної ділянки не сплачується, а саме:

  • якщо продавець володів відчужуваною земельною ділянкою більше ніж 3 роки;
  • договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості укладається вперше у звітному податковому році;
  • земельна ділянка, що відчужується не перевищує норм безоплатної передачі землі, установлених ст.121 Земельного кодексу України.

Якщо ж земельна ділянка була отримана у спадок, то податок при продажу нерухомості платити не потрібно і дотримуватись умови щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку теж не має необхідності.

Як скасування мораторію вплине на орендарів?

Зі змісту правових норм Закону України «Про оренду землі» вбачається, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), не є підставою для зміни умов або припинення раніше укладеного договору оренди землі, якщо інше не встановлено таким договором.

Земельним кодексом України передбачено, що купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. У земельних правовідносинах таким переважним правом може володіти, в тому числі, орендар земельної ділянки.

Разом з тим, Земельний кодекс України закріплює пряму норму, відповідно до якої орендар, який не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення може передати своє переважне право на купівлю такої земельної ділянки на підставі письмового договору.

З аналізу наведених норм законодавства вбачається, що зміна власника землі не впливає на обсяг прав та обов’язків орендаря та не відміняє його переважного права на придбання такої земельної ділянки.

Так, наприклад, довгостроковий договір оренди не припиняє своєї дії при умові відчуження об’єкта оренди на користь третьої особи.

Тобто, суттєвих ризиків при скасуванні мораторію орендар не несе, хоча ймовірність звернення власників земельних ділянок до суду з позовом про розірвання договорів оренди у зв’язку з істотною зміною обставин все-таки існує. Як це працюватиме на практиці покаже час.

Запуск платформи «Доброзем» для покупки та продажу сільськогосподарської землі

Стартував запуск платформи «Доброзем» – український онлайн – маркет для купівлі та продажу сільськогосподарської землі.

Кожен бажаючий має можливість виставити на платформі інформацію про свій пай, перевірити, чи готова земельна ділянка для продажу та оцінити приблизну вартість землі.

Планується, що на платформі працюватиме служба підтримки продавців на усіх етапах угоди, а покупці матимуть зручний інструмент та панель фільтрів за допомогою яких легко можна буде підібрати найкращий варіант.